Kira sözleşmeleri, hem konut hem de işyeri kiralamalarında sıklıkla kullanılan sözleşme türlerindendir. Ancak uygulamada bazı kira sözleşmeleri hukuken geçerli sayılmayabilir. Bu durumda hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi hak kayıpları doğabilir. Özellikle resmi şekil eksiklikleri, kanuna aykırılık ya da taraf iradesinin sakatlığı gibi durumlar söz konusu olduğunda geçersiz kira sözleşmesi gündeme gelir.
Bu yazımızda, geçersiz kira sözleşmesi nedir, hangi hallerde sözleşme geçersiz sayılır, geçersizliğin sonuçları nelerdir ve tarafların nasıl hareket etmesi gerektiği tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakması, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlenmesi şeklinde tanımlanır.
Kira sözleşmesi:
- Yazılı veya sözlü olarak yapılabilir,
- Tarafların karşılıklı irade beyanı yeterlidir,
- Ancak bazı hallerde yazılı şekil ve belirli unsurlar zorunlu hale gelir.
Geçersiz Kira Sözleşmesi Nedir?
Geçersiz kira sözleşmesi; şekil, içerik ya da tarafların iradesi açısından hukuka aykırılık taşıyan, dolayısıyla hukuki sonuç doğurmayan kira sözleşmesidir.
Geçersizlik, genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:
- Şekil eksiklikleri
- Taraf ehliyeti sorunları
- İrade bozuklukları (hata, hile, cebir)
- Kanuna, ahlaka ya da kamu düzenine aykırılık
- Belirli sürelerin aşılması veya haksız şartlar
Geçersizlik Türleri
1. Mutlak Butlan (Kesin Geçersizlik)
Sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Hiçbir hüküm doğurmaz. Örnek:
- Ehliyetsiz kişiyle yapılan kira sözleşmesi
- Konusu imkânsız olan (örneğin yıkılmış bina için) sözleşme
- Tamamen sahte kira sözleşmesi
2. Nisbî Butlan (İptal Edilebilirlik)
Sözleşme, bir tarafın iradesi sakatlanmışsa geçici olarak geçerlidir. Ancak sakat irade sahibi taraf iptal hakkını kullanırsa geçersiz hale gelir. Örnek:
- Hileyle kandırılarak imzalanan kira sözleşmesi
- Yanıltıcı bilgiye dayanarak yapılan sözleşmeler
Geçersizliğe Neden Olan Haller
1. Yazılı Şekil Eksikliği
- Sözlü kira sözleşmesi yapılabilir; ancak uzun süreli (örneğin 10 yıl üzeri) sözleşmelerde yazılı şekil aranabilir.
- Resmî dairelerde yapılan ihaleli kiralamalarda yazılı sözleşme zorunludur.
2. Kiraya Verenin Malik Olmaması
Kiraya veren kişi, taşınmazın sahibi değilse ve malik tarafından yetkilendirilmemişse yapılan kira sözleşmesi geçersiz sayılabilir.
3. Kira Bedelinin Belirsizliği
Kira bedeli net değilse veya taraflar arasında anlaşmazlık yaratacak şekilde belirsizse, sözleşme geçersiz sayılabilir.
4. Kanuna Aykırılık
Örneğin:
- Gayriresmî kira (elden para, vergi dışı ödeme)
- Kira süresi ve artış oranlarının fahiş şekilde kanuna aykırı belirlenmesi
- Ticaret kanununa aykırı tüzel kişilikler arası sözleşmeler
Geçersiz Kira Sözleşmesinin Sonuçları
Geçersiz sözleşme, hukuki bir bağlayıcılığa sahip değildir. Ancak bazı durumlarda tarafların iyi niyeti ve fiili kullanım dikkate alınarak geçici koruma sağlanabilir:
- Kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde haksız işgal tazminatı (ecrimisil) doğabilir.
- Kiraya veren, kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
- Kiracı tarafından ödenen bedeller, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade istenebilir.
Geçersizliğe Karşı Dava Hakkı
Taraflar, kira sözleşmesinin geçersizliğini tespit ettirmek için mahkemeye başvurabilir.
1. Tespit Davası
Geçersizlik iddiası varsa, bu durumun tespiti için tespit davası açılabilir.
2. Tahliye Davası
Geçersiz kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracıya karşı, taşınmaz maliki tahliye davası açabilir.
3. Sebepsiz Zenginleşme Davası
Geçersiz sözleşmeye dayanarak ödenen kira bedellerinin iadesi talep edilebilir.
Uygulamada Yaygın Geçersizlik Örnekleri
- El yazısıyla hazırlanan ancak imzasız sözleşmeler
- Sözleşmede tarih ve süre belirtilmemesi
- Kiraya verenin gerçek malik olmaması
- Ev sahibi adına başkası tarafından izinsiz kira yapma
- Kira artış maddesinin hukuka aykırı düzenlenmesi
Bu tür örnekler, mahkemelerde sıkça geçersizlik iddiasına konu olur.
Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Geçersiz kira sözleşmeleri ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden dolayı, hem kiraya veren hem de kiracı açısından profesyonel bir hukuki danışmanlık süreci gerektirir.
Avukat desteği ile:
- Mevcut sözleşmenin geçerliliği kontrol edilebilir,
- Mahkemeye başvurulması gereken haller tespit edilir,
- Geçersizlik doğuran sebepler somut olay özelinde değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet, taraflar arasında açık bir anlaşma varsa sözlü kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak ispat açısından yazılı olması tavsiye edilir.
2. Geçersiz kira sözleşmesiyle oturan kişi tahliye edilebilir mi?
Evet, taşınmazın maliki tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını sağlayabilir.
3. Geçersiz sözleşmede ödenen kiralar geri alınabilir mi?
Sebepsiz zenginleşme davasıyla bu mümkün olabilir.
4. Kira sözleşmesinde imza eksikse geçersiz olur mu?
İmza olmaması geçersizlik sebebidir. Taraflar arasında irade beyanı yok sayılır.
5. Mal sahibi olmadan başkası kira sözleşmesi yaparsa geçerli olur mu?
Yetki belgesi yoksa, yapılan sözleşme geçersiz sayılır.
6. Tüzel kişiler arasında yapılan geçersiz sözleşmeler nasıl çözülür?
Şirket yetkilisinin yetkisi yoksa veya ticaret sicil kayıtlarına aykırıysa geçersizlik ileri sürülebilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Geçersiz kira sözleşmesi, taraflar arasında bağlayıcılığı olmayan, ciddi hukuki riskler içeren bir durumdur. Böyle bir sözleşme ile taşınmaz kullanan kiracının hakları sınırlı olurken, kiraya verenin de tahsil ve tahliye hakları zarar görebilir. Bu nedenle, kira ilişkisi kurulurken mutlaka hukuka uygun, yazılı, imzalı ve şeffaf bir sözleşme yapılmalıdır.
Geçersizlik şüphesi olan durumlarda ise mutlaka uzman bir avukata başvurarak gerekli hukuki adımlar atılmalı, olası hak kayıpları önlenmelidir.
Bir yanıt yazın