Konut ve işyeri kiralamalarında yaşanan en sık sorunlardan biri, kiracının kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Bu tür durumlarda kiraya verenin en etkili hukuki yollarından biri, icra yoluyla tahliye işlemidir. Bu süreç, hem kira alacağının tahsil edilmesini hem de kiracının tahliyesini amaçlayan resmi bir prosedürdür.
Bu yazımızda, icra yoluyla tahliye nedir, hangi şartlarda uygulanır, süreç nasıl işler, itiraz hakkı ve dava aşamaları dahil tüm hukuki boyutlarıyla açıklanacaktır.
İcra Yoluyla Tahliye Nedir?
İcra yoluyla tahliye, kira borcunu ödemeyen veya kira sözleşmesine aykırı davranan kiracının, icra dairesi aracılığıyla tahliye edilmesidir. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Amaç; hem biriken kira borcunun tahsili hem de taşınmazın tahliyesidir.
İcra Yoluyla Tahliye Yolları
1. Kira Borcuna Dayalı Tahliye (İki Haklı İhtar veya Temerrüt)
Bu yol, kiracının kira borcunu ödememesi halinde uygulanır. Genelde şu iki yöntem tercih edilir:
a. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (İİK m.352/2)
- Kiraya veren, aynı kira dönemi içinde iki ayrı ihtar gönderir.
- Bu ihtarlara rağmen kira ödemesi yapılmazsa tahliye davası açılır.
b. Ödeme Emri ile Temerrüt (İİK m.269)
- Kiraya veren, doğrudan icra dairesine başvurarak ödeme emri gönderir.
- Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse tahliye talep edilebilir.
2. Süre Bitimi veya Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye
- Sözleşme süresi dolmuşsa,
- Kiracı sözleşmeye aykırı kullanımda bulunuyorsa,
- Bu hallerde de icra takibi başlatılarak tahliye talebinde bulunulabilir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci Nasıl İşler?
1. İcra Takibinin Başlatılması
Kiraya veren, kiracının bulunduğu yer icra dairesine başvurarak ödeme emri düzenlenmesini ister. Bu takipte:
- Kira sözleşmesinin örneği,
- Borç miktarı,
- İlgili kira dönemi belirtilir.
2. Ödeme Emri Gönderilmesi
İcra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Bu emirde:
- 7 gün içinde itiraz hakkı,
- 30 gün içinde ödeme zorunluluğu,
- Aksi halde tahliye ile karşılaşacağı bilgisi yer alır.
3. Kiracının İtiraz Hakkı
Kiracı, ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu durumda takip durur. Kiraya veren itirazın iptali veya kaldırılması için mahkemeye başvurmak zorundadır.
4. 30 Günlük Süre İçinde Ödeme Yapılmazsa
Kiracı borcu ödemezse ve itirazda da bulunmazsa, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak tahliye talep eder.
5. Mahkeme Kararıyla Tahliye
Mahkeme süreci sonunda kiracı tahliyeye hükmedilirse, icra dairesi zabıta marifetiyle tahliye işlemini gerçekleştirir.
İcra Yoluyla Tahliye Şartları
- Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kira borcu açıkça belirli olmalıdır.
- Kiracıya usulüne uygun şekilde ödeme emri tebliğ edilmelidir.
- İtiraz süresi dolmuş olmalı ya da itiraz reddedilmiş olmalıdır.
Tahliye Takibi İçin Gerekli Belgeler
- Kira sözleşmesi (yazılı olması zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar),
- Kira ödeme kayıtları (banka dekontu, elden ödeme makbuzu vb.),
- Kimlik fotokopisi,
- Vekaletname (avukat aracılığıyla yapılacaksa).
İcra Yoluyla Tahliyenin Süresi Ne Kadardır?
İtiraz edilmezse ve süreç sorunsuz ilerlerse tahliye işlemi ortalama 2-4 ay içinde tamamlanabilir. Ancak itiraz, dava veya teknik engeller varsa bu süre 6-12 ayı bulabilir.
Kiracının Direnmesi Halinde Ne Olur?
Kiracı tahliye kararına rağmen evi boşaltmazsa:
- İcra müdürlüğü tahliye günü belirler,
- Gerekirse polis/zabıta eşliğinde zorla tahliye yapılır,
- Kiracının eşyaları tutanakla taşınır.
Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler
- Kira sözleşmesinde açık süre ve bedel belirtilmiş olmalı,
- Ödeme emri gönderilmeden önce arabulucuya başvurulmalı (2023 düzenlemesi),
- Tahliye talepleri zamanında yapılmalı,
- Süreler titizlikle takip edilmeli.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracım kira ödemiyor, hemen icra takibi başlatabilir miyim?
Evet. Geçerli bir kira sözleşmeniz varsa icra takibi başlatabilirsiniz.
2. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne yapmalıyım?
İtirazın iptali ya da kaldırılması için mahkemeye başvurmanız gerekir.
3. Sözlü kira sözleşmesiyle tahliye yapılabilir mi?
Evet. Ancak yazılı sözleşme ispat açısından avantaj sağlar.
4. Tahliye kararı çıktı ama kiracı çıkmıyor, ne yapmalıyım?
İcra dairesi aracılığıyla polis eşliğinde zorla tahliye yapılabilir.
5. Tahliye sırasında kiracının eşyaları ne olur?
Tutanak altına alınarak taşınır veya belirlenen yere bırakılır.
6. Tahliye süreci için avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değil ama süreç karmaşık olduğu için avukat desteği önerilir.
Sonuç ve Değerlendirme
İcra yoluyla tahliye, kiraya verenlerin en etkili hukuki yollarından biridir. Kiracının kira borcunu ödememesi ya da sözleşmeye aykırı davranması halinde hızlı şekilde işlem yapılması, sürecin başarıyla tamamlanması açısından önemlidir. Ancak prosedür karmaşık ve süre odaklı olduğu için her adım dikkatle atılmalı ve mümkünse bir icra hukuku avukatından destek alınmalıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Kiraya verenler, haklarını bilinçli şekilde kullanmalı, hukuki yollara başvurmaktan çekinmemeli ve özellikle 7 gün – 30 gün – tahliye talebi gibi temel kavramları iyi takip etmelidir.
Bir yanıt yazın