Giriş
Konut veya iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli bir konudur. Özellikle uzun süreli kiracılar için mevcut kira bedeli, piyasa koşullarına göre düşük kalabilir.
Bu durumda ev sahibi (kiraya veren), kira bedelinin artırılması için kira tespit davası açabilir. Ancak kiracı da yüksek kira talebine karşı kendini korumak için kira tespit davası açabilir.
📌 Peki, kira tespit davası hangi süre içinde açılmalıdır? Kira tespit davası açma şartları nelerdir? İşte 2024 yılı itibarıyla güncellenmiş hukuki bilgilerle kira tespit davası süreci…
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin haklı ve yasal ölçülerde artırılması veya piyasa rayicine uygun hale getirilmesi için açılan bir davadır.
Bu davada mahkeme, bilirkişi raporları ve piyasa araştırmalarına dayanarak adil bir kira bedeli belirler.
Kira tespit davasını kim açabilir?
✔ Ev sahibi (Mal Sahibi) → Kiranın düşük kaldığını düşünüyorsa, artırılması için dava açabilir.
✔ Kiracı → Ev sahibinin aşırı kira artışı talebine karşı hakkaniyetli bir bedel belirlenmesi için dava açabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
📌 Kira tespit davası açmak için en kritik husus, zamanlamadır.
1. Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için:
- Kira tespit davası, kira yılının bitiminden en az 30 gün önce veya sözleşme yenileme tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde açılmalıdır.
- Eğer 30 günlük süre kaçırılmışsa, davada belirlenecek yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
📌 Örnek:
- Kira sözleşmesi 1 Temmuz 2023’te başlamışsa ve yıllık olarak yenileniyorsa, ev sahibi en geç 1 Haziran 2024’e kadar kira tespit davası açmalıdır.
- Eğer 1 Temmuz 2024’ten sonra dava açılırsa, belirlenecek yeni kira bedeli ancak 1 Temmuz 2025’ten itibaren uygulanabilir.
2. 5 Yıl ve Üzeri Süreyle Devam Eden Kiralar İçin
- Eğer kira sözleşmesi 5 yılı geçmişse, mal sahibi her zaman kira tespit davası açabilir.
- 5 yıl dolduğunda, piyasa koşulları dikkate alınarak yeni bir kira belirlenir.
Kira Tespit Davasında Zamanaşımı Var mı?
📌 Hayır! Kira tespit davası için özel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak, yanlış zamanlama nedeniyle kira artışı bir sonraki dönem için uygulanabilir.
Kira Tespit Davası Açma Şartları (2024)
Kira tespit davası açabilmek için şu şartlar sağlanmalıdır:
✅ Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
✅ Davadan en az 30 gün önce ihtarname çekilmiş olmalıdır. (Bu şart, 5 yıl dolmamış kira sözleşmelerinde geçerlidir.)
✅ Eğer kira sözleşmesi 5 yılı aşmışsa, ihtarname zorunlu değildir ve her zaman dava açılabilir.
📌 Önemli: Eğer kira sözleşmesi yazılı değilse bile, kiracı ve ev sahibi arasında zımni kira ilişkisi varsa, kira tespit davası açılabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
📌 1. Yetkili Mahkeme
- Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
- Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.
📌 2. Dava Dilekçesi Hazırlanması
Dilekçede şu hususlar belirtilmelidir:
✔ Kiralanan yerin adresi ve tapu bilgileri
✔ Mevcut kira bedeli
✔ Talep edilen yeni kira bedeli
✔ Kira bedelinin düşük kaldığını gösteren piyasa verileri
📌 3. Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, kira bedelini belirlemek için bilirkişi raporu alır.
- Bilirkişi, emsal kira bedellerini ve taşınmazın değerini tespit eder.
📌 4. Mahkeme Kararı ve Uygulama
- Mahkeme kararını verir ve yeni kira bedeli belirlenir.
- Belirlenen kira bedeli, kararın kesinleştiği tarihten itibaren uygulanmaya başlar.
Kira Tespit Davası Sonuçları ve Kira Artışı
📌 Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Mahkeme, kira artış oranını belirlerken şu kriterleri dikkate alır:
✅ TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verileri
✅ Taşınmazın emsal kira bedelleri
✅ Taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişimi
✅ Kira sözleşmesinin süresi ve şartları
⚠ Önemli Not:
📢 5 yıldan kısa süren kira sözleşmelerinde, kira artışı TÜFE oranını geçemez.
📢 5 yıl ve üzeri kiralarda, mahkeme rayiç bedel üzerinden belirleme yapabilir.
Kira Tespit Davası Masrafları (2024 Güncel)
📌 Dava açarken aşağıdaki harç ve masraflar ödenir:
| Gider Türü | Yaklaşık Tutar (2024) |
|---|---|
| Başvuru Harcı | 500 – 1.500 TL |
| Bilirkişi Ücreti | 5.000 – 10.000 TL |
| Keşif Masrafları | 3.000 – 7.000 TL |
| Vekalet Ücreti (Varsa) | 7.500 – 15.000 TL |
| Toplam | 10.000 – 25.000 TL |
📢 Dava süresi ortalama 6 ay – 1 yıl arasında değişebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira tespit davası kaç yıl geçerli olur?
📌 5 yıl boyunca geçerli olur.
2. Ev sahibi 5 yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?
📌 Evet, ancak yeni kira bedeli TÜFE oranını aşamaz.
3. Kira tespit davası kiracıya zarar verir mi?
📌 Hayır, mahkeme hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
4. Ev sahibi kira tespit davasını kaybederse ne olur?
📌 Kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam eder.
5. Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
📌 Evet, eğer ev sahibi fahiş kira talep ediyorsa, kiracı dava açabilir.
Sonuç
Kira tespit davası, adil kira bedelinin belirlenmesi için önemli bir hukuki süreçtir.
- Ev sahipleri ve kiracılar, 5 yıllık süreyi dikkate alarak dava açmalıdır.
- Süre kaçırılırsa, belirlenen kira bedeli bir sonraki dönem için geçerli olur.
📢 Dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın