Gayrimenkul kiralamalarında, uzun süreli sözleşmelerde zamanla kira bedelinin rayiç değerlerden uzaklaşması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu noktada hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyacak hukuki mekanizmalar devreye girer. Bu mekanizmalardan en önemlisi kira tespit davasıdır. Peki açılan bir kira tespit davası sonucunda neler olur? Bu dava kiracıya, mal sahibine, kira sözleşmesine ve ödeme yükümlülüklerine nasıl etki eder?

Bu yazıda, kira tespit davası sonuçları hakkında merak edilen tüm detayları sade bir dille anlatıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin adil ve güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu dava genellikle:

• Kira bedelinin rayiç bedelin çok altında kalması,
• Enflasyonun yüksek seyretmesi,
• Beş yıllık sürenin dolması

gibi sebeplerle mal sahibi tarafından açılır. Ancak istisnai hallerde kiracı da bu davayı açabilir.

Kira Tespit Davasının Sonuçları Nelerdir?

1. Yeni Kira Bedelinin Mahkemece Belirlenmesi

Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle birlikte taşınmazın rayiç kira değerini belirler. Bu değer, kira sözleşmesinde yazan bedelden yüksekse, yeni dönem kira bedeli bu şekilde artırılır. Eğer değer düşükse, mahkeme kira bedelini düşürebilir.

⚖️ Bu karar, kira sözleşmesine yansıtılır ve yeni dönemde geçerli olur.

2. Mahkeme Kararı Geriye Yürür

Eğer dava kira yılı başlamadan önce açılmışsa, mahkeme kararı geçmişe dönük uygulanabilir. Bu durumda:

• Kiracı, belirlenen yeni kira bedeli ile eski bedel arasındaki farkı faiziyle birlikte ödemekle yükümlüdür.
• Dava geç açılmışsa, karar ileriye dönük işler ve fark geçmişe yansımaz.

3. Kiracının Ödeme Yükümlülüğü Artar

Davanın kabulü ile birlikte kira bedeli yükselirse, kiracının ödeyeceği miktar da artar. Kiracı, artışa ilişkin mahkeme kararını uygulamak zorundadır. Ödeme yapmaması durumunda, mal sahibi icra takibi başlatabilir.

4. Sözleşme Fesih Sebebi Olmaz

Kira bedelinin artırılması, kiracı açısından sözleşmeyi kendiliğinden feshetmez. Ancak mal sahibi kira farkını tahsil edemezse, bu durum icra ve tahliye sürecini başlatabilir.

5. Yeni Kira Bedeli Taraflar İçin Bağlayıcıdır

Karar kesinleştiğinde, kira ilişkisi devam ettiği sürece mahkemece belirlenen yeni kira bedeli taraflar açısından bağlayıcıdır. Taraflar bu bedele uymak zorundadır.

6. İcra Takibi ve Tahliye Süreci Başlayabilir

Kiracı, yeni kira bedelini ödememekte ısrar ederse, mal sahibi:

• İcra takibi başlatabilir,
• Kira alacağını talep edebilir,
• 30 günlük ihtar süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Bu süreçte kiracının kötü niyetli olması durumunda mahkeme tahliyeye karar verebilir.

Davanın Reddedilmesi Halinde Sonuçlar

Eğer mahkeme, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olduğunu değerlendirirse:

• Dava reddedilir.
• Mevcut kira bedeli geçerli olmaya devam eder.
• Mal sahibi yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

Davanın etkili sonuç doğurabilmesi için:

• Yeni kira döneminden önceki 30 gün içinde açılmış olması gerekir.
• Eğer yeni kira dönemi başladıktan sonra dava açılırsa, karar bir sonraki dönem için geçerli olur.

Bu yüzden zamanlamaya dikkat etmek büyük önem taşır.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Yargıtay Kararlarında Kira Tespit Davaları

Yargıtay, kira tespit davalarında çoğu kez bilirkişi raporlarının doğruluğuna, davanın süresinde açılıp açılmadığına ve sözleşmenin süresine özel önem vermektedir. Özellikle 5 yılın altında olan sözleşmelerde yalnızca TÜFE artış oranı uygulanabilirken, 5 yılı aşan sözleşmelerde rayiç kira dikkate alınır.