Taşınmaz mülkiyeti, medeni hukuk kapsamında önemli ve geniş bir yer tutar. Taşınmazlar; arazi, bağımsız ve sürekli haklar, tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gibi unsurları ifade eder. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki düzenlemeler, Türk Medeni Kanunu (TMK) ile düzenlenmekte olup, taşınmazların iktisabı, devri, tescili ve korunması detaylı kurallara tabidir.

Taşınmaz Mülkiyeti Nedir?

Taşınmaz mülkiyeti, bir taşınmaz üzerinde sahibine en geniş yetkileri sağlayan ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi gereğince mülkiyet hakkı sahibine, taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkileri verir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, tescil ve diğer hukuki işlemlerle gerçekleşir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Medeni hukuka göre taşınmaz mülkiyeti çeşitli yollarla kazanılır. Bunlar;

• Tescille Kazanma: Taşınmaz mülkiyetinin asıl kazanma yolu tapu siciline tescildir. Alım-satım, bağışlama, miras yoluyla intikal gibi işlemler ancak tapuya tescil edilerek sonuç doğurur.
• İşgal ve Zamanaşımıyla Kazanma: Sahipsiz taşınmazlar üzerinde işgal veya uzun süreli iyiniyetli zilyetlikle taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir.
• Mahkeme Kararıyla Kazanma: Mahkeme kararı sonucu taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkündür (örneğin, tapu iptali ve tescil davası sonucu).

Tapu Sicili ve Taşınmaz Mülkiyeti

Taşınmaz mülkiyetinin korunmasında ve kazanılmasında tapu sicili kritik bir öneme sahiptir. Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükleri gösteren resmi bir sicildir. Türk hukukunda tapu sicilinin tutulması devletin güvencesi altındadır.

Tapu sicili herkese açık olup, taşınmazlar üzerindeki hak ve yükümlülüklerin üçüncü kişiler tarafından bilinmesini sağlar. Tapu kütüğünde yapılan işlemler aksi kanıtlanana kadar doğru kabul edilir ve üçüncü kişiler için bağlayıcıdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Sona Ermesi

Taşınmaz mülkiyeti çeşitli sebeplerle sona erebilir. Bunlar arasında;

• Taşınmazın tamamen yok olması,
• Devlet tarafından kamulaştırılması,
• Başkasının zamanaşımı ile mülkiyet kazanması,
• Mahkeme kararıyla taşınmazın mülkiyetinin değiştirilmesi bulunmaktadır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Korunması

Taşınmaz mülkiyetini korumak için kanun çeşitli hukuki imkanlar sağlar:

• El Atmanın Önlenmesi Davası: Taşınmaz sahibinin, taşınmaza yapılan haksız müdahaleleri önlemek amacıyla açabileceği davadır.
• Tapu İptal ve Tescil Davası: Tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılır.
• İstihkak Davası: Taşınmaz sahibinin, başkasının elinde bulunan taşınmazı geri almak için açtığı davadır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bir binanın ayrı ayrı bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Kat mülkiyeti kurulmadan önce kat irtifakı tesis edilerek, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile kazanılır ve kat maliklerine geniş haklar sağlar.

Taşınmaz Mülkiyetinde İrtifak Hakları ve Sınırlı Ayni Haklar

Taşınmaz mülkiyetinin kullanımını kısıtlayan haklar “irtifak hakları” olarak adlandırılır. İrtifak hakları arasında intifa hakkı, üst hakkı, geçit hakkı ve kaynak hakkı gibi haklar bulunur. Bu haklar tapuya tescil edilir ve taşınmaz mülkiyetinin kullanımı bakımından sınırlamalar getirir.

Ayrıca rehin gibi taşınmaz üzerinde güvence sağlayan sınırlı ayni haklar da önem taşır.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi belirli kurallara tabidir. Yabancılar ancak kanuni sınırlamalara ve karşılıklılık ilkesine uygun olarak Türkiye’de taşınmaz edinebilirler. Tapu işlemleri için gerekli izinlerin alınması ve işlemlerin tamamlanması gereklidir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Taşınmaz mülkiyeti nasıl kazanılır?
   Taşınmaz mülkiyeti esas olarak tapu siciline tescil ile kazanılır.
2. Tapu sicili nedir ve neden önemlidir?
   Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hakları ve yükümlülükleri gösteren resmi kayıttır ve mülkiyet hakkını korur.
3. Tapu iptal ve tescil davası nedir?
   Tapu kayıtlarının gerçeğe aykırı olduğu durumlarda açılan davadır.
4. El atmanın önlenmesi davası nedir?
   Taşınmaza yapılan haksız müdahaleyi durdurmak için açılan davadır.
5. Taşınmaz mülkiyeti hangi durumlarda sona erer?
   Taşınmazın yok olması, kamulaştırma veya mahkeme kararı gibi nedenlerle sona erer.
6. Kat mülkiyeti nedir ve nasıl kurulur?
   Kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet türüdür ve tapuya tescil ile kurulur.
7. İrtifak hakkı nedir?
   Taşınmazın kullanımına ilişkin kısıtlamalar getiren, tapuya tescil edilen haklardır.
8. Yabancılar Türkiye’de taşınmaz edinebilir mi?
   Evet, ancak belirli yasal şartlara ve karşılıklılık ilkesine uygun olarak edinebilirler.
9. Taşınmaz satış işlemlerinde noter şart mı?
   Hayır, taşınmaz satışları tapu müdürlüklerinde yapılır; noter huzurunda yapılan satışlar geçersizdir.
10. Taşınmaz mülkiyetinde zamanaşımı nedir?
    Uzun süreli iyiniyetli zilyetlikle mülkiyet hakkının kazanılmasıdır.