Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi, taraflar için birtakım hak ve yükümlülükler oluşturur. Tarafların bu sözleşmede yer alan yükümlülüklere uymaması durumunda hukuki sonuçlar doğar. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, kiracının kira sözleşmesine uymadığı hallerde, kiraya verenin taşınmazın tahliyesini talep etmek üzere açtığı dava türüdür. Bu makalede, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının hukuki şartları, dava süreci, tarafların hakları ve dava sonuçları ayrıntılı olarak incelenecektir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Yasal Dayanağı

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316 ve 352. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu davanın amacı, kiracı tarafından kira sözleşmesinde kararlaştırılan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlamaktır.

Sözleşmeye Aykırılık Durumları Nelerdir?

Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları başlıca şu şekilde örneklendirilebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi veya gecikmeli ödenmesi,
• Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması,
• Kiralananın izinsiz tadil edilmesi veya değiştirilmesi,
• Kiralananın alt kiraya verilmesi (sözleşmede yasaksa),
• Kiralananın amacı dışında kullanılması.

Davanın Açılması İçin Gerekli Şartlar

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması,
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranışının olması,
• Kiraya veren tarafından aykırılığın yazılı ihtar ile kiracıya bildirilmiş olması,
• Kiracının ihtara rağmen aykırılığı gidermemesi.

İhtarname Gönderilmesi ve Süreler

Kiracı sözleşmeye aykırı davrandığında kiraya veren, kiracıya ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarnamede, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı verilen süre içinde aykırılığı gidermezse, tahliye davası açılabilir.

Davanın Açılma Süresi ve Yetkili Mahkeme

Kiraya veren, ihtar süresinin sonunda aykırılık giderilmezse hemen tahliye davası açabilir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın açılacağı yer mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Davasında İspat Yükü

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasında, aykırılık iddiasının ispatı kiraya verene aittir. Kiraya veren, sözleşmenin ihlal edildiğini delillerle kanıtlamalıdır. Bu deliller; yazılı belgeler, tanık beyanları, fotoğraflar ve bilirkişi raporları olabilir.

Kiracının Savunma Hakkı ve İtirazları

Kiracı, kendisine yöneltilen sözleşmeye aykırılık iddialarına karşı savunma yapabilir. Bu savunmalar genellikle şu şekildedir:

• Aykırılığın bulunmadığı veya giderildiği iddiası,
• Kira sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiası,
• Kiraya verenin kötüniyetli hareket ettiği iddiası.

Kiracının ileri sürdüğü savunmalar mahkemece değerlendirilir ve buna göre hüküm verilir.

Dava Süreci ve Mahkeme Kararı

Tahliye davası süreci aşağıdaki adımlardan oluşur:

• Davanın açılması ve dava dilekçesinin mahkemeye sunulması,
• Kiracıya dava dilekçesinin tebliği ve cevap süresi verilmesi,
• Mahkeme tarafından delillerin toplanması ve incelenmesi,
• Tarafların beyanlarının dinlenmesi,
• Mahkemenin karar vermesi ve tahliye hükmünün kurulması.

Tahliye Kararının Uygulanması ve İcra Takibi

Mahkemenin verdiği tahliye kararı, kesinleştiğinde icra müdürlüğü aracılığıyla uygulanabilir. Kiracı tahliye edilmediği takdirde, icra müdürlüğü tarafından cebri tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Dava Sonucunda Tazminat Talepleri

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan tahliye davasında, kiraya veren aynı zamanda sözleşmeye aykırılık sebebiyle uğradığı zararları tazminat olarak talep edebilir. Mahkeme, kiracının sorumluluğunu değerlendirerek zararların karşılanmasına da hükmedebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası nedir?
   Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları sonucu açılan tahliye davasıdır.
2. Sözleşmeye aykırılıkta hangi davranışlar tahliye sebebi olur?
   Kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması, tadilat yapılması gibi davranışlar tahliye sebebidir.
3. Tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mudur?
   Evet, ihtarname göndermek ve en az 30 gün süre tanımak zorunludur.
4. Tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?
   Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
5. Dava açıldıktan sonra tahliye kararı ne zaman uygulanır?
   Tahliye kararı mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra yoluyla uygulanır.
6. Kiracı sözleşmeye aykırılığı giderirse dava düşer mi?
   Evet, kiracı verilen sürede aykırılığı giderirse dava konusu ortadan kalkar.
7. Tahliye davasında ispat yükü kimdedir?
   İspat yükü, davayı açan kiraya verendedir.
8. Kiracı tahliye kararına itiraz edebilir mi?
   Evet, kiracı verilen karara karşı istinaf veya temyiz yoluna gidebilir.
9. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat talep edilebilir mi?
   Evet, sözleşmeye aykırılık sebebiyle oluşan zararlar için tazminat istenebilir.
10. Tahliye kararı uygulanmazsa ne yapılabilir?
    Tahliye kararı uygulanmazsa icra müdürlüğü tarafından cebri tahliye yapılır.