Giriş
Gayrimenkul satışları sırasında en sık karşılaşılan sorulardan biri, “Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?” sorusudur. Kiracılar açısından büyük bir belirsizlik yaratan bu durum, hem konut güvenliği hem de kira ilişkilerinin devamlılığı açısından önemlidir. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yeni ev sahibinin kiracıya karşı hak ve yükümlülüklerini, hangi şartlarda tahliye talebinde bulunabileceğini ve kiracının hukuki haklarını detaylı olarak ele alacağız.
Kiracının Yeni Ev Sahibine Karşı Hukuki Durumu
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. ve 351. maddelerine göre, kiralanan taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yani evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Kanuni Dayanak:
“Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde, kira sözleşmesi yeni malikle aynı koşullarda devam eder.”
(TBK m. 310)
Yeni Malikin Kiracıyı Çıkarma Hakkı Var mıdır?
Yeni ev sahibi belirli koşullar altında kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu hak sınırsız ve keyfî değildir. Kanun kiracıyı koruyucu hükümler öngörmüştür.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
1. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talebi (TBK m. 351)
Yeni malik, evi kendi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanmak istiyorsa, aşağıdaki şartları yerine getirerek kiracıyı çıkarabilir:
- Satıştan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
- İhtar sonrası 6 ay dolduğunda tahliye davası açılabilir.
Örnek: Ev 1 Ocak’ta satıldıysa, 1 Şubat’a kadar ihtarname gönderilmeli; 1 Temmuz’dan sonra tahliye davası açılabilir.
2. Yeni Malik ile Kiracı Arasında Anlaşma
Yeni malik ve kiracı, kira sözleşmesini karşılıklı olarak sona erdirme konusunda anlaşabilir. Bu durumda yazılı bir tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi önerilir.
3. Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü Varsa
Eğer kiracı, önceki malik döneminde noterden ya da yazılı şekilde geçerli bir tahliye taahhüdü vermişse, bu belge yeni maliki de bağlar. Yeni malik bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye talep edebilir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
- İhtarname Gönderilmesi: Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılmalı.
- Davanın Açılması: 6 aylık sürenin dolması beklenir.
- Tahliye Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Mahkeme Kararı: Tahliye kararı çıkarsa, icra takibi ile uygulanır.
Kiracının Hakları Nelerdir?
- Kira sözleşmesi devam eder. Kiracı, sözleşme süresi dolmadan çıkarılamaz.
- Yeni malik, ihtiyaç iddiasında bulunuyorsa bunu ispat etmek zorundadır.
- Kiracı, ihtarın usule uygun yapılmadığını ileri sürebilir.
- Haksız tahliye durumunda tazminat talep edilebilir.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
- Satış sonrası ihtar geldiğinde, içeriği mutlaka okunmalı ve bir avukata danışılmalı.
- Taahhüt verilmemişse, tahliye yükümlülüğü doğmaz.
- Mahkeme kararı olmadan kiracı çıkarılamaz.
Yeni Malik Ev Sahibi, Kiracıya Kira Zammı Uygulayabilir mi?
Hayır. Yeni malik, sözleşme süresi bitmeden kiraya zam yapamaz. Kira artış oranı yasal sınırlamalara tabidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Yeni ev sahibi hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yalnızca ihtiyaç durumunda, ihtar gönderip 6 ay sonra dava açabilir.
2. Evi satın aldım, kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Konut ihtiyacınızı gerekçelendirerek 1 ay içinde ihtarname göndermeli, 6 ay sonra tahliye davası açmalısınız.
3. Kiracıyım, ev satıldı. Ne yapmalıyım?
Sözleşmenizi inceleyin, ihtar gelirse hukuki destek alın. Aksi halde kira ilişkisi devam eder.
4. Taahhüt verdim, ama ev satıldı. Bu geçerli mi?
Evet. Geçerli bir tahliye taahhüdü, yeni malik için de bağlayıcıdır.
5. Yeni malik kira artışı yapabilir mi?
Sözleşme süresi dolmadan kira artışı yapılamaz. Yasal sınırlamalara uyulmalıdır.
6. Mahkeme tahliyeye karar verirse ne kadar sürem olur?
Genelde mahkeme 15-30 gün içinde tahliye süresi verir. Süre sonunda icra takibi yapılabilir.
Sonuç
Yeni bir ev satın alınması, mevcut kiracının doğrudan çıkarılabileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu kiracı lehine düzenlemeler getirmiştir. Yeni malik, sadece meşru konut ihtiyacına dayanarak ve yasal prosedürleri izleyerek kiracıyı tahliye edebilir. Kiracılar da bu süreçte haklarını bilerek hareket etmeli ve gerektiğinde hukuki yardım almalıdır. Unutulmamalıdır ki kira ilişkileri, sadece ekonomik değil, sosyal güvenlik açısından da hassasiyet gerektirir.
Bir yanıt yazın